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2016年12月29日

不動産の競売

不動産の競売には、2つの種類があり、それぞれ強制競売と担保権の実行と呼ばれています。

手続きが開始されれば、ほぼ同じように進行していくのですが、手続き開始までに多少の違いがあります。

まず強制競売の場合、債権者が抵当権などの担保権を設定していなかった場合に行うもので、強制競売を行うためには、債務名義という、債務県の存在を証明する書面が必要になります。

この債務名義には、判決、公正証書、和解調書などがあり、一般的には債権者が債務者に対して裁判を起こし、勝訴判決を得たうえで、競売の申し立てを行うことになります。

担保権の実行は、住宅ローンを貸す際に、債務者の自宅にせってしておいた抵当権に基づいて強制的に売却することで、住宅ローンの支払いが滞れば、債務者は登記事項証明書を裁判所に提出し競売を行うことになります。

いずれの方法でも債権者が地方裁判所に対して申し立てを行うことから始まり、裁判所は、その申し立てを審査し、問題がないようであれば、競売開始決定を行います。

この決定がなされてしまうと、対象となっている不動産は「差し押え」となり、競売に必要な情報の収集が始まります。

  
タグ :競売不動産


Posted by 任売 at 15:25Comments(0)競売

2016年12月19日

任意整理

債務者が「任意売却を行いたい」と思ったとしても、簡単にできるものではなく、任意売却を行うためには、債務者と債権者の協力が必要です。

そこで、まず最初に、任意売却を行いたい債務者が債権者と交渉を行うことになるのですが、なにぶん不動産に詳しくない債務者が自ら債権者と交渉してみても、上手く交渉できないばかりか、債務者に不利な条件となることが少なくありません。

握手

そこで、有利な条件での和解をまとめてもらうために、弁護士や司法書士などに債権者と交渉してもらうことが一番の得策となります。
ただし、司法書士の場合は、借入額が140万円を超えてしまうと、法律上では取り扱いを行うことができませんので注意しておいてください。

ここで、おおまかに交渉してもらうこととしては、支払総額を減らしてもらうことと、月々の返済額を減らしてもらうということが挙げられます。
交渉の方法は色々とあるのですが、一例として、支払額を減らしてもらう場合、まずまとまった頭金などを用意し、その額面を支払う代わりに、元金を減らしてもらう交渉があります。

おおきな一歩としては、「利息カット」というもので、毎月の支払いの内訳は「元金と利息」となっており、返済した額すべてが元金に充てられているというわけではありません。

そこで、交渉により利息をカットしてもらい、今後の支払額全てを元金に組み込んでもらうということも可能となります。

利息というものは馬鹿になりませんから、この分が減るだけでも大きな前進となります。

また、月々の支払いが厳しい場合などは、支払いの期日を延長してもらうなどの方法もありますし、やはり交渉はプロに任せるのが一番です。

  

Posted by 任売 at 14:17Comments(0)任意売却

2016年12月16日

任意売却とは?

任意売却とは、不動産競売とは異なり、債務者と債権者が協力し、担保となっている不動産を売却し、その売却代金で債務を返済する手続きのことで、競売と比較すると迅速に売却できますし、その売却においても競売よりも高い金額での売買が期待できます。

また、任意売却の場合、債権者と債務者の協力によって売却することになりますので、任意売却後に残った返済については、債務者の生活に支障がないように毎月の返済額を減らしてもらうこともできますし、場合によっても残務自体をも減らしてもらえる見込みがあります。

考える

債務者から見た場合、通常不動産を売却する際に支払わなければならない、不動産会社への仲介手数料や抵当権抹消費用、滞納分の管理費・修繕積立金や差押えされている滞納分の固定資産税・住民税の一定額費用が債権者より支払われますので、手持ちの持ち出しが一切ありません。

また、競売では一切手元に資金を残すことができませんが、任意売却の場合、債権者との交渉により、引越し費用などを捻出することも可能です。

しかし、いいことばかりではなく、任意売却にもデメリットはあり、まずは債務者の同意を得ることができるかどうかが大きな問題となります。
そもそも、任意売却というものが、債務者と債権者との協力によるものですので、まず債務者は債権者との交渉を行わなければなりません。

つまり、先程のメリットについての決め事をひとつひとつ交渉し、債権者と合意しなければならないのです。
ですので、任意売却を行いたいと思っても、債務者が同意しない限り、任意売却を行うことはできないのです。

また、さきほどは任意売却の場合、競売より高く売ることができる可能性があるといいましたが、そもそもそれも買い手がついてからの話で、最悪の場合、買い手がつかないこともありますし、競売よりも安かったなんてこともあり得ない話ではありません。

また、仮に売買が決まったとしても債権者の求める金額との差が大きくかけはなれている場合、債権者が任意売却を許可しないというケースもあります。

ですので、何事にもきちんとした知識を得ることが大切なこととなります。

  
タグ :任意売却


Posted by 任売 at 14:28Comments(0)任意売却